降价3000万 深圳天价法拍房成交 背后真相实在让人惊愕

这即是说，本轮法拍的房源最终成交单价较两年前还便宜了3000元/㎡。

湾财社记者还在中介平台查询到，目前恒裕滨城二期在市场上挂牌的房源单价普遍在30万元以上，目前二手挂牌房源一套83㎡的三室一厅，业主挂牌总价为2900万元，折合单价34.84万元/㎡，每平方米超出指导价近20万元。有市场消息显示，今年6月，恒裕滨城二期成交的一套169㎡的房源总价为5200万元，折合单价也超过30万元。

豪宅法拍热度高

大面积“捡漏”概率更大

降价3000万的豪宅法拍并非恒裕滨城二期一例房源，即将在7月17日开拍的深圳湾壹号广场法拍房源，评估价9243.32万元，一拍起拍价6470.33万元，起拍价是评估价的7折，直降2772.99万元。该房源建筑面积313.47㎡，折合起拍单价20.64万元。

而即将在7月20日法拍的位于南山蛇口的半岛城邦花园三期房源，评估价约5639.6万元，一拍起拍价设置为4511.68万元，相当于评估价的8折，直降1127.92万元。该房源建筑面积345.13㎡，折合起拍单价超13万元。

尽管还未开拍，但上述两套房源均有超6000人围观，超300人设置提醒。

深圳豪宅法拍市场，尤其是大平层豪宅成为购房者“捡漏”的地方。在业内人士看来，其原因便在于房地产市场不景气的当下房源成交普遍较难，而大面积豪宅的门槛更高，受众群体较小，在法拍属性下不得不降价以促成交，从而出现一些比市价低的房源。

6月15日，阿里法拍的两套福田雅颂居二手豪宅成交，其中第8座20A的房源评估价约为2481.39万元，起拍价为1736.97万元，直接打了7折，该房源建筑面积为225.16㎡，折合起拍单价约7.7万元。

值得一提的是，今年1月该小区同户型的房源成交总价为3356万，折合单价14.9万/㎡，而法拍房源的单价仅有市场成交价的一半，总价更是低1619万元，巨大的价差吸引了一波市场关注。

在经历百轮竞拍后，8座20A房源以2596.97万元成交，比起拍溢价率达49.51%，但成交单价仅约11.53万/㎡。而另一套第8座21A、22A的双拼房源同样经历百轮竞拍后以4821.67万元总价成交，该房源总建筑面积450.68㎡，折合成交单价仅10.7万元。

对于法拍的买家来说，尽管最终成交价较起拍价略有溢价，但不计算法拍的税费等成本，其拍得的总价仍比市场价要便宜许多。

豪宅法拍吸引力大

但交易需警惕隐性风险

针对深圳恒裕滨城花园的天价法拍，易居研究院研究总监严跃进曾发表评论认为，“豪宅+法拍”的交易模式在一些大城市或有升温的可能。深圳恒裕滨城花园属于典型豪宅类型的法拍房项目，属于地段优势比较明显、总价较高的项目。此类项目的起拍价总体上有吸引力，从而容易带来关注度。

他同时提到，此类法拍房的交易，和大城市豪宅交易市场有关系。深圳的豪宅市场或者说此类地段的二手房的投资优势很大，所以其实也是投资者对于此类物业投资价值的认可。鉴于过去两年法拍房市场比较冷，预计今年一些重点城市的法拍房豪宅市场会有一波升温的可能。

从深圳今年的市场交易来看，新房豪宅已引发一波热度。今年6月，福田网红豪宅海德园A区开盘即“日光”，套均千万的前海深业云海湾开盘去化率达95%，成为豪宅现象级热度的案例;二手房方面，据乐有家研究中心数据，上半年成交量第一的小区来自香蜜湖片区的侨乡村，同样是豪宅产品。

深圳部分优质豪宅产品的抗跌性已经过多轮周期的检验，正因如此，该部分豪宅产品的法拍才会吸引众多关注。

但需要注意的是，豪宅法拍仍需警惕风险。中指研究院曾在针对法拍房的报告中提到，相较于二手房等交易方式，法拍房的主要优势在于价格普遍存在折扣，但在法拍房交易中也存在一些隐性风险。例如，在挂拍阶段，执行法院会同步展示房屋信息，但仍有许多重要信息未明确告知，包括房屋是否存在长租约、非法占用、无法落户等问题，需竞买者自行调查判断。基于此，尽管法拍房关注度有所提高，流拍率却依然居高不下，多数人持观望态度。