实探碧桂园危机中的买房人 内幕曝光简直太意外了

同彭凛一样，对于绝大多数等待碧桂园期房建成的业主来说，“碧桂园爆雷”是万万不敢设想的。每日人物通过社交媒体联系了上百位购买了碧桂园期房的业主，绝大多数人选择了沉默，而曹海歆是少有的几个乐意聊一聊的买房人。接受访谈之前，丈夫还曾告诫她：“别谈了，怪晦气的，又不是真的要烂尾了。”

曹海歆生活在浙江湖州，今年六月份，她看中了一套离母亲家近的碧桂园楼盘，一期已建成，二期即将收房，三期正在售卖。房子价格被压得很低，从开盘初的一万多降到了7000块左右。看房时，介绍房子的销售也在该楼盘入手了一套。“他们做这一行的，既然自己也买了，那我买下应该没有什么问题。”

丈夫曾经在碧桂园项目工作过，认为碧桂园“现金流充裕、回钱快”，响亮的地产龙头名声更是一份有力的背书。经过一周时间考虑，夫妻俩买下了一套120平的四室两厅，首付四成，预计2025年十月交楼。曹海歆经营着一家个人的甜点工作室，常有回头客光顾，偿还每月贷款并不算负担。

得知碧桂园没有按期支付债券利息的头两天，曹海歆心里不太舒服，上网搜索，无一不写满了焦虑。各地施工进度不同，有的交房远在明年后年，有的就等室内精装完毕，有的每日去工地看，有的抱着希望求证“房子应该能按时交吧”。同质的负面信息让曹海歆感到难受，干脆不再看相关新闻，选择“躺平”——“事情已经出现，个人的力量也解决不了，不如该吃吃、该喝喝。”

碧桂园瞄准的买房对象，不少都是像曹海歆这样，是各个三四线城市里的新中产们，他们有着不稳定的风险承受能力——对于许多掏空“六个荷包”，为刚需买下期房、盼着入住的人来说，无论是延期交付，抑或是更坏的结果，都是“不能承受之重”。

相比之下，对曹海歆这样本身就有两套房的人来说，心态还算是相对平和，她觉得，最坏的结果“不过是晚两年交房"。

打气

同一时刻，焦虑传导到了碧桂园的售楼处内部——很显然，卖房变得更难了。

赵程是河北邯郸下辖县城的碧桂园楼盘的销售主管。大盘已清得差不多，剩下零星几个户型在卖，售楼处门可罗雀，冷清得像大厅里开到16度的空调。销售们如同跟着楼盘营业来去的候鸟，多数已经被调走，留下赵程一人，作为主管负责交房产证等后续收尾的工作。

碧桂园无法支付负债消息传出后，赵程接到通知，“还没卖出的几套大平层户型的房源暂停销售，等风波过去再说”。

伴随销售暂停的还有业主们纷至沓来的电话。他所处的县城在邯郸市经济排名靠后，碧桂园是唯一一家进驻的大型房企，楼盘定位为改善型住房——在过去的近十年里，碧桂园把房子盖到了许多类似的县城中。碧桂园出事后，由于许多业主长年在外地工作，无法赶来现场亲自督工，为了让业主放心，赵程用抖音搞起直播，“业主想看哪个楼就直播哪个楼”。

离销售处不远就是工地，赵程隔着落地窗户就能望见。看到工人们在施工，时不时能听到叮叮砰砰的声音，“就说明就没问题”。除了直播，他还会在企业微信实时更新工程进展，业主们关心的外墙、瓷砖、绿化等都有相应的进度说明。

面对业主的不安，赵程选择如实承认，“碧桂园正在经历最大的一次风波”。2023年上半年，碧桂园总体经营不善，亏损约450亿，销售端难以卖出房子，回款坎坷。

作为销售，赵程对“房子难卖”深有体会。

他所在的楼盘于2020年底开盘，2021年动工，建几栋卖几栋，陆续售卖了两年多。每次开售，销售们都有固定的KPI业绩，考核严格，下班时间通常在深夜十点之后，“有的人会压力大到哭”。

今年房地产市场行情继续走低，房子卖得愈发吃力。为了促进销售，房价从开盘时的6600元到7200元的区间，下调至6000元出头，并附加九八折，再叠加“交定金立减5万”的优惠。

此外，过去该地政策规定买房只接受商业贷款，到了今年，为刺激房市，“希望有人来买房”，政府放开了“无法提取外地公积金贷款”的限制。春节期间，赵程接待了一位在北京奋斗二十余年的夫妻，“公积金就有30万，首付一下就有了”。

作为碧桂园员工，赵程同时也是一名碧桂园业主，还有100万的房贷要还。相较忧心忡忡的其他业主，他显得更有信心，“因为碧桂园很看重保交楼政策”。2023上半年，碧桂园完成交付达27.8万套，交付量稳居行业第一，“这说明碧桂园是把房子交付放在第一位的”。

某种意义上，对于像他这样，把居住未来寄托在碧桂园楼盘中的买房人来说，一辈子能主动选择房子的机会并不多，他必须相信、也只能相信碧桂园。

赵程同时认为，碧桂园离破产还远，否则，“那我们的工资就不会正常发放了”。但作为销售，赵程领的是底薪和提成，在没有业绩的时候，底薪税前仅有1200元。

离赵程约106公里的邯郸西部的一个县城，工作年限达13年的洪莘安抚客户的说辞，同样也提到了“按时发放的工资”。她甚至把上个月的工资条直接亮出来，税前八千多元，是她完成了每月4套的KPI后得到的，每一套的提成合计在1200元左右。

碧桂园陷入困境的消息传出后，网上一度流出“从8月份开始，员工工资原则上按照税前50%发放”的传闻，但每日人物向多位碧桂园员工了解到，广东和合肥地区的财务、营销和技术岗都暂未收到降薪消息，八月份的工资也如期发放到手。

对于眼下沸沸扬扬的消息，洪莘将其解释为，“这是碧桂园在求助”。在她看来，作为民营房企，受大环境和房地产“三道红线”限制，碧桂园融资环境艰难，正常融资需求无法得到满足，此举是迫不得已。“比如碧桂园想要3000万，审批过了，但因为存在各种限制，只能拿到500万，但很多计划和报表是根据3000万展开的，这就举步维艰了。”

洪莘的说法无疑援引了8月8日碧桂园就债券一事的回应：“受近期销售额与再融资环境的持续恶化，叠加各类资金监管的影响，公司账面可动用资金持续减少，出现了阶段性流动压力。”

洪莘笃定地说：“即使如此，碧桂园也不会动用买房人的钱，因为钱都在资金监管账户里边。”她告诉每日人物，碧桂园的建房模式为垫资盖房，政府根据每一阶段的工程进度按比例拨款，“在没有盖好房之前，钱是拿不走的”。

“工资、求助、钱在监管账户”，每日人物走访了邯郸市三个在售的碧桂园楼盘，销售都提到了这三个要点。只是，说辞如此，业主们不见得一定买账。有的业主在网上发帖质问，“如果监管账户有钱，为什么高管要大手笔减持套现?”哪怕工地有人，也有业主担心“是否是工地表演”。

各种谣言、传闻、消息混杂在一起，常常产生连锁反应。“爆雷预兆”的猜测众说纷纭，除了焦虑，几乎每个评论区里都有不少类似“碧桂园没希望了”的“冷嘲热讽”。但一个很明显的现实是，碧桂园从来都不缺少坚定的捍卫者，常常有买房人不甘示弱地回击：“业主、员工都希望碧桂园好，只有看热闹的键盘侠唯恐它不爆雷。”

进军县城

抛开网络上的唇枪舌剑，有一个问题亟待厘清：为什么一年之前还是优秀示范性房企的碧桂园，突然走到了债务违约的边缘?

碧桂园终于承认，之前被大力肯定的“三四线战略”，如今成了沉重的负担。与其他大开发商不同，被称为是“三四线之王”的碧桂园，专注于走下沉路线，扎根布局三四线城市。截至目前，碧桂园开发的项目覆盖一千多个县，数据显示，2021年，碧桂园来自三四线城市的销售额占比高达68%。比如洪莘所在的碧桂园楼盘，是县城里唯一一家500强开发商，“其他大一点的都不来的”。

而把目光放大到整个邯郸市，也能看到许多三四线城市共同的影子。

邯郸市位于河北省最南端，处于冀鲁豫三省交界之处，常住人口达到900万，这对于一个三线城市来说，是一个庞大的数字。邯郸下属县共有11个，碧桂园在邯郸市内包括县城的楼盘达到15个左右。“宇宙房企”碧桂园不是第一个进入邯郸市的房企，但它却是唯一一个进入邯郸下属县城的大企业。

在县城，碧桂园的房子都是“精装交付”。精装意味着地板、壁纸、吊顶、管道、橱柜、门等一切硬装是在收房时便能拥有的，换句话说即是“拎包入住”。

碧桂园围绕房地产布局了物业、家装等分公司，洪莘告诉每日人物，按照碧桂园与供应商的战略合作关系，“碧桂园花5万就能做完精装，如果让买房人自己去做，可能吗?”精装的定位，让碧桂园位于县城的楼盘，即使位置稍逊，价格也不逊色，还能吸引来买房者的青睐。

在邯郸市区，碧桂园在市中心顶好的地段有一套楼盘，价格从开盘时的每平米8000元涨到了现在16000元，翻了一番。要知道，邯郸的人均收入水平徘徊在三四千元。李匀在该楼盘底下开水果店，他是最早一批进驻的商家之一，“碧桂园这房子，是四年前最早一批价格高一点的”。当时大家觉得，碧桂园是南方来的企业，服务质量好，争抢着买，买房要在售楼处外面拿着小板凳排号，“那都是掏空几个荷包，凑一个首付”。

在房地产行情最好的那几年，碧桂园靠着大企业的名声和服务质量，在三四线城市高歌猛进，不断扩张，房子建了一栋又一栋，也让当地房价水涨船高。

“在这里买碧桂园的人，多数家里都有点钱。”李匀说。三四线城市的许多碧桂园楼盘，以改善型住房为主，精装修，建在好地段，又有配套的碧桂园物业——开发商和物业都是上市公司，“碧桂园的房价本身就比正常的高一些”。

赵程在县城卖的碧桂园楼盘，销售户型集中在120到140平方，其中有两栋专门卖大平层，面积达到230平，这种户型在县城里相当少见。对于刚需购买者来说，“有的人是接受不了这个价格的”。多数来买房的人，手里已经有一套，甚至有人是全款买的，“可能一辈子的心血全掏到这里边了。”

现下，相比于邯郸市内，碧桂园正在售卖的楼盘都在距离市中心十几公里的郊区，一位当地的出租车司机说，“都是附近村里的人买”。

当房子多得卖不出去，下沉去村里找人买成了一种途径。周鑫伟在邯郸做网约车司机，他把买房形容为——“兜”老百姓去买。他在村里有自建房，但为了日后儿子能谈婚论嫁，还是咬牙借钱在市内凑了一套期房的首付，每月房贷3000元，“一年小4万，孩子还要上学，建好了也没钱装修”。

对于很多生活在三四线城市的人来说，有没有房子，是一把标尺，一项度量衡，衡量一个人有没有实力，能不能结婚。如果不买，“别人会说你不让你儿子结婚了?”周围同学们都给孩子买了，“难道你不买吗?”

更多的人，尤其是年轻人，已经不愿意买房。平均工资和房价之间的差距令人感到拮据，哪怕是在邯郸土生土长，李匀也觉得，“这地方不适合生活。”

一位出租车司机说，他曾接过一位温州来的乘客，对方问他：“你们邯郸房价真的这么高?”这位温州男士诧异，邯郸房价只比温州便宜两三千，但温州的人均工资却比邯郸高五六千。压力之下，人口流出成了“自然而然”的事情。

县城的年轻人更少了。赵程被调去县城做主管的这三年，他发现，通常只有在节假日期间，街上能看到一些年轻人，其余的时候，多是带着孩子的老人家。也只有节假日，来看房的人比往日多，是销售们最忙的时候。

据国家金融与发展实验室出具的NIFD季报显示，今年上半年，一二线城市的郊区和三四线城市的住房交易复苏远不及预期，“这对于房地产项目重点布局在三四线城市的房企来说，会导致其回款规模下降，经营现金流减少。”

三四线人口红利消失，新房无人来买，加之受地理位置和供大于求的影响，商品房价格跌幅较一二线城市更大，种种因素导致碧桂园销售端疲软，无法通过售房收回足够的现金流。加上外部融资环境同步收紧，更有不得不做的“保交楼”任务在前——身价3096亿的碧桂园被1亿多元难住，并不是无迹可寻。

不能失去的交房

这些日子，哥哥很少主动提到碧桂园的事情。在李雪看来，比起网上去售楼中心闹事、要说法，去找律师支援的业主，哥哥是“沉默”的。他除了在微信上向销售人员发去几句询问，做得更多的是不断地阅读相关的新闻。

李雪的哥哥在北京开了一家烧烤店，客源充足，每月能赚得4万多的收入。用这份收入支撑老家的首付和房贷并不成问题。交完首付的七个多月里，李雪的哥哥和嫂子甚少关注房子的工程动态。除却过年期间回了一趟老家，其余的时间里，销售在微信上与他们同步着期房进度，他们很少主动问，总是听和看。

这套为结婚买下的房子，并不出于急迫的住房需求，而是结婚生子前的一项必要准备，“买房是大事，甚至是一个新建家庭的头等大事”。换句话来说，他们处于“薛定谔式”需要房子的状态，在一年内甚至更长的一段时间里，他们不会住进新房子里。

即便如此，“婚房”有可能延迟交付，让他们的心里始终有些“不得劲”。

在这场巨型房企的危机中，无论是碧桂园还是买了期房的业主，“交楼”，都是重中之重的事。对碧桂园而言，无法做到保交楼，信任危机传导到消费者，亟待售出的新房将更难迎来业主，这对于支付后续到期的债务则更不利。另一方面，危机消息势必影响意向购房者的购买意愿，短期内销售端无法回流，留给碧桂园的考验，算得上“艰巨”。

在交房方面，碧桂园的态度相当积极。据报道，碧桂园方面表示：“两笔美元债券仍处在30天付息宽限期内，公司高度重视债务风险化解，目前仍在积极优化资金安排，努力保障债权人的合法权益。”

早在上个月，碧桂园曾召开月度管理会，总裁莫斌提及：“区域总裁一定要把按时交付、完美交付，当成自己的首要任务。”困境风波出现后，也有碧桂园的内部人士称：“老板要求全力保交付，暂停支付部分款项。”

赵程有位买了恒大的朋友跟他聊天，对方试探问：“你的房子是不是也倒闭了?”赵程立刻否认，“怎么可能?”在他看来，碧桂园不会成为下一个恒大。“恒大出事开始在否认，但碧桂园在想办法解决，直面问题。”

虽然碧桂园的债务优于恒大，但深耕三四线的碧桂园，项目交楼量更为庞大。据经济观察网报道，一位碧桂园内部人士透露，下半年，碧桂园的交付任务多达40万套，公司账户上的资金基本能保证交楼，“但前期结算款还要靠后期销售”。

最近，碧桂园债务问题也有了新的进展。对于将于9月2日到期的一笔39.02亿的债务，提出了一份分七期、展期三年偿还方案，希望能“由时间换空间”。

比起新盘销售，当下售楼处的任务还有安抚业主。赵程做起了“催工”的活儿，“靠我自己的能力去改变这个项目我肯定做不到，只能尽最大可能让施工进度快一些，让业主放心。”

对于李雪及哥哥而言，在两人各自的家庭里，买的房子都在远方的老家，他们并不急需这套期房，某种程度上，距离可以淡化对未来收不到房的焦虑。在北京，李雪和对象、哥哥和嫂子四人在丰台区合租了一套房子，在六十平的出租屋里，四个人分享着共同空间和生活。

“不管自己住不住，自己名下有一套房子总归是安心一些的。”距离碧桂园危机的消息已经过去了半个多月，李雪和哥哥并没有被各种消息影响，毕竟生活还要继续——他愿意再给碧桂园期房一些时间和信心。