买房人开始焦虑排不上队 内幕曝光简直太意外了

家里有首套房贷款的张威(化名)也关注到了这个重磅消息，连夜微信询问银行个贷经理，当前是否有资格办理相关业务，对方表示，“目前无法回答，我们银行还没出政策呢。”

但对于2021年成为“站岗者”的刘颖(化名)来说，兴奋程度并不如前几位买房者，“这是件好事，但估计比较难申请，协商也会很麻烦，而且肯定是要排队的。”

刘颖告诉时代财经，自己是LPR+20BP，广州2021年首套房最低利率应该就是LPR，“申请的话，可能最多低0.2BP，估计能降0.1BP就不错了。”

不过，也有买房者研究完政策后，感觉自己没有“捡到便宜”。“当时我是LPR+35BP，也是当年北京执行的首套房的最低利率，现在执行的是LPR+55BP。”

不论如何，近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。

存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。

事实上，对于存量房贷利率调整，近期国内多家银行早有预热。

8月28日，招商银行召开上半年业绩会，该行行长助理彭家文表示，央行对于存量房贷利率调整从鼓励和支持变为了指导，所以存量房贷利率下调是大概率事件，招行已经制定了相应的预案，但因为有较多因素需要兼顾，所以尚未确定最终方案。

8月31日，邮储银行零售业务总监梁世栋也回应称，重定价对包括该行在内的整个银行业个人住房贷款会有一定影响，但利率下调之后，对提前还款会有一定抵补作用，同时对提振市场信心也有一定作用。

工商银行、农业银行均在8月31日晚公告称，正在积极依法有序开展存量首套个人住房贷款利率调整的准备工作。

有效缓解提前还贷问题

若存量房贷利率调整在9月25日起全面落实，会给银行带来什么影响?

8月31日晚间，开源证券银行首席分析师刘呈祥在接受时代财经采访时表示，存量房贷利率下降会使得银行利息收入减少，进而对银行净息差和盈利能力形成负面影响，但预计对银行盈利能力的影响有限。

“在当下银行‘优质资产荒’的背景下，按揭贷款仍是竞争高地，适当降低利率以留住优质资产总比客户流失要好”，刘呈祥向时代财经分析称，“对于银行来说，协调好存量和增量房贷利率之间的利差，可有效缓解居民按揭提前还贷问题。”

刘呈祥同时指出，大多数城市的个人住房贷款利率都紧贴当地政策利率下限发放，按揭贷款利率下调空间其实十分有限。

“比如北京市，按揭贷款利率紧贴政策利率下限运行，利率下降空间小。”刘呈祥举例称。

“因此，本次调整对该类城市按揭贷款占比高的银行，负面影响或有限;可能对按揭贷款占比高的银行，如国有大行和股份行影响较大。”刘呈祥说。

根据惠誉评级8月发布的一份报告显示，若中资银行在央行的敦促下降低存量房贷利率，中国银行业的净利润或将下降。惠誉分析称，假设10%、30%或50%的存量房贷利率下调80个基点，银行业的净息差将分别收窄1、3、5个基点，净利润分别下降1%、3%和5%。

据国家金融监督管理总局数据，2023年上半年，商业银行累计实现净利润1.3万亿元，同比增长2.6%，增速较去年同期下降4.5个百分点;平均资本利润率为9.67%，较上季末下降0.66个百分点;平均资产利润率为0.75%，较上季末下降0.06个百分点。