媒体:北京解除二手房指导价限制 背后真相实在让人惊愕

北京的二手房指导价始于2021年。彼时，继广州、上海、深圳推出二手房指导价后，北京开始在海淀区启动试点。2021年9月末，海淀区房地产经纪协会发布了一份无强制执行力的非公开倡议，倡议公布了蜂鸟家园、华清嘉园等29个房价涨幅、成交量大的重点小区作为试点，执行二手房指导价政策，号召中介公司不再挂牌高于指导价的房源。这29个小区包括小南庄社区、上地东里、知春里、东南小区、蜂鸟家园、稻香园、黄庄小区、新起点嘉园、华清嘉园等。

此外，每个小区的指导参考价分为三档，按照60平方米以下、60平方米至90平方米、90平方米以上三种不同面积划分不同的指导价。以蜂鸟家园为例，60平方米以下对应指导价为171000元/平方米，60平方米至90平方米、90平方米以上对应指导价均为146000元/平方米。在新起点嘉园小区，60平方米以下、60平方米至90平方米对应指导价均为134000元/平方米，90平方米以上对应指导价为116000元/平方米。而华清嘉园各面积段对应的指导价均为132000元/平方米。

新京报记者在贝壳、安居客等平台上看到，目前，这29个小区高于交易指导价的房源均在正常展示。据贝壳平台显示，目前，华清嘉园共有70套房源在售，一套96.18平方米的2室2厅房源挂牌总价为1350万元，挂牌单价为140362元/平方米;新起点嘉园共有28套房源在售，一套53.04平方米的1室房源挂牌总价为760万元，挂牌单价为143289元/平方米，另一套67.42平方米的3室1厅房源挂牌总价为1050万元，挂牌单价为155741元/平方米。

安居客平台也不例外，新京报记者注意到，蜂鸟家园一套46.4平方米的1室1厅1卫房源挂牌总价为800万元，挂牌单价为172414元/平方米;华清嘉园一套149.91平方米的3室2厅2卫房源挂牌总价为2199万元，挂牌单价为146689元/平方米。

业内：未来海淀二手房价格将保持相对稳定发展势头

对于海淀区二手房市场的走势，合硕机构首席分析师郭毅表示，过去，在房地产市场相对火热情况下，出现一波炒房热潮，且价格涨势较猛，所以海淀区针对一些热点的学区房小区进行行政管理，从政策执行两年来看，这些房源出现了相对理性的退温、退热现象。此外，随着海淀教育资源的均衡化发展，淡化了核心区域房源的价值。而在目前，市场环境也并非热度高涨阶段，二手房挂牌房源量较多，房价及成交量都比较稳定。

基于此，郭毅指出，在目前的市场状况下，没必要针对个别二手房小区禁止对外展示。相关政策进行微调，也是基于稳定的市场环境下做出的举措，它并不代表未来的二手房价格会出现大幅上涨，而是意味着未来海淀二手房价格将保持相对稳定的发展势头。

58安居客研究院院长张波也表示，这一政策是在市场快速上涨、尤其是部分区域板块二手房价非理性上涨的情况下出台的，其目的是为了通过指导价使过热区域的二手房市场价格回归理性，去除市场内的投机行为，也可以遏制个别中介机构为了抢房源而抬高售价、扰乱二手房交易市场的恶意竞争行为，维护市场良性健康发展。

“从目前的市场状况来看，二手房指导价的两个主要目的均已不存在，市场的投资需求已经不在，当下入场几乎都是自住需求，再通过指导价来限制二手房价格的意义已经不大。同时，二手房市场现在面临更多的是挂牌价和成交价的下行而非上涨，解除指导价对市场的扰动性可能也并不强。”张波如是说。

张波还表示，由于指导价的解除，不少人会担心学区房价格出现反弹，但随着北京学区房多校划片等政策的调整面不断扩大，大家普遍对此类房源价格的上涨持不乐观态度。整体来看，不仅是北京二手房指导价，还有更多城市的二手房指导价当下的现实意义都已不强，去除此类行政性限制有利于房地产市场更好地恢复到稳健水平。