上海顶流学区房价格跌回6年前 原因竟是这样太无奈了

近期图中房源已经成交，最终成交价格670万元，单价不到96000元/平方米，从历史成交来看，的确接近2017年前后的成交价格。

这一切来得非常快。就在上半年，该小区仍然有单价10万-12万元/平方米的网签记录，随着二手房遇冷，学区房的泡沫快速挤出。

上海中原地产市场分析师卢文曦接受《每日经济新闻》记者采访时表示，现在大家对学区的期待明显降温。此前梅园新村片区的房源，最高单价超过20万元/平方米，直冲28万元/平方米左右的汤臣一品。上海调整入学政策，再叠加市场、房屋本身的因素，所以大家对于是否要选择学区，产生了一定分歧。

只剩“地段价”

几位中介都提及，客观来看，全上海二手房都在不同程度下跌，只不过学区房的溢价和水分，被挤得更干了。

事实上，地段、房龄、小区环境弱于梅园街坊的几个单学区的学区房跌幅更大，同样位于世纪大道地铁口的竹园新村，10月网签单价已经跌破8万元/平方米。据张利萍介绍，明珠小学学区房现在每平方米已经跌到7万多元了。

“这个片区已经没有学区溢价了”，张利萍给了个更贴切的形容，现在的价格是“地段价”。

“这一片区的房子本身在上涨过程泡沫就非常明显，现在挤泡沫的这个过程，让学区和非学区的溢价有进一步缩小的迹象。”卢文曦强调。

不过，10月份上海二手房成交量回落，前10个月累计平均价格却同比上涨。据上海链家研究院的监控数据显示，前10个月全市二手房成交均价40352元/平方米，同比增长3%。10月份全市共成交二手房1.33万套，环比下降13%，同比下降19%;值得注意的是，成交均价40670元/平方米，环比下降3%，同比增长3%。

从上海链家公布的近几周带看量来看，周度带看依然维持在8月份的水平。

卢文曦分析，当前利好政策刺激效应已过，从几个前瞻指标来看，包括带看量、挂牌价格、经理人指数等等，基本上回到政策出台前的位置了。

而上海的市场基础规模仍在，成交数据也反映了市场需求的指向。从链家公布的10月份上海二手房成交从总价段来看，今年前10个月，300万元以上的成交占比增加，其中，400万-600万元的占比11.9%，增加1.1个百分点。

那么，市中心“老破小”学区房是否还有发展潜力?

卢文曦指出，还是要具体问题具体分析，市中心医疗资源、交通、教育配套比较成熟，可能还会有稳定的租金回报率，但是外环以外压力就比较大，任何产品都是有生命周期的，远郊小面积老旧房屋已经过了价格快上涨的时期，接下来的价值会慢慢减少，跑输大盘的概率比较大。