深圳楼市连出两“王炸”消息 背后真相实在让人惊愕

在该通告发布之前，深圳普通住宅认定标准执行的还是2020年7月发布的深建字〔2020〕137号文。

其中具体的细化普通住房标准有三条，享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;单套住房套内建筑面积120(含本数)平方米以下或者单套住房建筑面积144(含本数)平方米以下;实际成交总价低于750(含本数)万元。

也就是说，此次深圳普通住宅认定标准的调整为取消750万元豪宅线，主要利好的是此前总价在750万元以上的豪宅购房者。

按照乐有家研究中心计算，一套满5年、总价770万元的住宅，增值税以及附加税方面，政策前38.16万元，政策后为0元;个税方面，政策前11.01万元，政策后为7.7万元;契税方面，政策前22.02万元，政策后为23.1万元。

总的来看，在本次政策之后，上述几项交易税费将节省约40万元。

事实上，上一轮深圳楼市高开的行情亦始于税费调整。

2019年11月11日之前，房产交易税费政策是根据《关于深圳市2015年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》执行的。

深圳市享受优惠政策的普通住房价格标准为，罗湖区每套总价390万元及以下，福田区每套总价470万元及以下，南山区每套总价490万元及以下，盐田区每套总价330万元及以下，宝安区每套总价360万元及以下，龙华新区每套总价320万元及以下，龙岗区每套总价280万元及以下，光明新区每套总价250万元及以下，坪山新区每套总价200万元及以下，大鹏新区每套总价230万元及以下。

彼时，一套价值500万元的房子被征税30万-50万元是很正常的情况，税费达到交易成本近10%。

从2019年11月11日起，深圳二手房交易增值税新征收标准为小区容积率高于1.0，建筑面积144平方米以下的住宅，满两年免征增值税。

此后深圳楼市一路走高，二手市场交易活跃，月成交最高时可过万套，新房亦是日光盘不断。

调整二套住房最低首付款比例方面，截至目前，记者查阅深圳市住建局官网、中国人民银行深圳市分行官网及微信公众号等多个渠道，未看到有正式文件发布。

记者联系采访了招商、建行、平安、浦发等多名银行工作人员，均向记者确认了该信息。建行工作人员表示，目前二套房最低比例可以是4成首付，“我们已经发文了，可以做，只是之前房贷未结清情况下，二套房利率需要加30BP”。

对于执行情况，有平安银行工作人员表示，一般是以进件审批时间为准，但是现在二套房(交易)数量不是特别多，没有放款，具体应该可以沟通。

多名中介人员也向记者确认了这一消息，表示现在二套不管普宅、非普宅都是4成首付，且无论之前贷款有没有结清均不影响。

某大型中介相关负责人士也向记者表示，目前没有文件，但银行已向他们确认。

两条政策发布之后，市场上关于其重磅与否开始讨论，且分为不同阵营。有观点认为，政策短期看是很大利好，能维持一两个月热度，长期仍需观察。

国家高端智库CDI研究员宋丁分析认为是重磅政策。

在他看来，深圳长时间没有地方性、正面性楼市扶持性政策出台，之前“认房不认贷”、降低首付、存量房贷降低利率等等，均为国家层面的政策，深圳只是执行而已。这次深圳主动出台扶持性政策，而且直接进入主流供需面进行投放。

“这两项政策中，二套房全部由原来的70%和80%首付直降到40%，这个门槛几乎腰斩，下调力度很大，改善性需求完全可以在这次首付直降中获得机会。”宋丁认为，这次新政的出台表明，深圳政策面已经基本上放弃了两年来的谨慎姿态，政策风向开始改变，开始实施较大尺度的扶持性政策。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此轮深圳楼市调整的幅度在一线城市中是最大的。从2021年5月份开始到现在，深圳二手房价格连续下跌了两年半左右，目前新房和二手房成交量依旧在历史低位徘徊。此次深圳调整楼市政策，没有从限购退出的角度入手，而是普通住房优惠标准和二套房首付比例，遵从降低住房交易成本，满足改善型住房需求的政策本源，也为下一步政策调整预留了空间。