实探“带押过户”:交易成本降三成 差距实在太大了

政策出台，实际落地情况如何?记者于9月25日联系多家国有、股份制银行在广州的支行，银行均表示仍在研究细节，目前没有进一步落实，尤其是抵押权隶属跨行的情况，执行“带押过户”的可能性不大，但行内带押过户转按揭未来应该是没问题。

深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”

9月1日，深圳市坪山区司法局发布《首创!坪山公证处完成深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务，实践二手房交易新模式!》一文。至此，深圳完成了首例“公证提存+免赎楼带押过户”的二手房交易，成为首个执行“带押过户”模式的一线城市。

据坪山公证处官网消息，该处于6月中旬与交易各方签署“公证安心付”资金监管(担保性提存)服务协议，7月底顺利完成带抵押过户、资金结算及抵押登记注销，并于8月中旬完成房屋交接及尾款结算工作，此次交易涉及十几套房产，4000多万元交易资金。

坪山公证处称，“带押过户”模式免去了赎楼环节，也为交易双方节省了赎楼过程中产生的赎楼资金利息、担保费等赎楼费用，按目前市场一般赎楼费用测算，可以将交易成本直接降低三分之一，对于被查封房产的交易，由于赎楼的费用更高，降低的比例无疑更大。但值得注意的是，该业务目前只针对不良资产和查封房产。

传统的二手房交易需要“先赎楼再过户”，流程较为繁琐，整个周期可长达一个多月。通常的操作流程包括：卖方借款或买方垫资还清银行贷款，进而解除抵押、办理交易过户，再由买方重新设立抵押，一系列流程缺一不可。登记完成后买方银行放款，卖方最终才能拿到剩余的房款。

在这一过程中，卖方往往需要花费大量时间筹集资金、到银行办理提前还款等，如果卖方寻求社会“过桥资金”还会加大风险。记者了解到，借贷机构“过桥”费一般为所借金额的万分之八/天左右，如果按照卖房者借用100万元的资金“过桥”，借用时间为30天的话，则会产生2.4万元的“过桥”费，时间越长，产生的“过桥”费用还会越多。

而与目前通行的“先赎楼再过户”模式相比，“带押过户”则规定，存在抵押的房产要进行交易的，无需先行还贷或垫付，即可实现抵押变更、转移登记及新抵押设立。

9月21日，中国人民银行广州分行对广东辖内分支机构和商业银行发文，鼓励推广二手房“带押过户”模式。此次银行机构作为“带押过户“政策的发布主体备受关注。《通知》指出，二手房“带押过户”模式与原交易模式相比，可大幅缩短交易时间，降低交易成本，提升交易效率和便利度，有利于激发二手房市场交易活力。

《通知》称，推广二手房“带押过户”模式，可在盘活二手房交易的同时，间接加快新房去化，形成新建商品房市场和二手房市场之间的相互促进，更好地满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场良性循环和健康发展。

9月22日，“广州不动产登记”公众号发布了二手房“带押过户”的登记流程，其中提到“存量房转移登记+抵押权变更登记”模式，即买卖双方与同一贷款机构签订相关协议后，可在不涂销原有抵押登记的情况下直接申请办理抵押权变更。

热点城市积极探索

深圳、广州都对于“带押过户”实施风险进行了政策把控。其中，深圳坪山区司法局提出了引入具有政府信用背书的独立第三方机构“公证提存+免赎楼带押过户”模式。广州相关政策文件则称，针对跨行间二手房“带押过户”可能产生产权过户后，银行抵押权落空、交易最终未达成的风险，可引入公证或担保等第三方机构，保障资金安全，防控业务风险。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，有公证处的法律权威以及其独立性，能消除各方对风险的担心。比如，卖方拿不到款但过了户，买房给了钱但收不了房，银行担心交易过户了但原债权得不到保障等。“有公证处的‘公证提存+免赎楼带押过户’，将卖方借款或买方垫资、还清银行贷款、解除抵押、办理交易过户、买方重新设立抵押这些流程全部整合起来。”

截至目前，出台“带押过户”新政的多为热点一二线城市。如8月17日，济南市自然资源和规划局协同市住房公积金中心和银行、公证等机构，在全国首次创新推出二手房“带押过户”登记新模式。9月16日，南京市不动产登记中心官方微信号“南京不动产”发布消息称，南京市全面推行二手房“带押过户”的模式。9月23日，合肥不动产登记中心称二手房交易可进行“带抵押过户”。

“目前，一二线热点城市不仅换房需求大，刚需也很大。”李宇嘉表示，“带押过户”直接的好处就是免除了赎楼担保的费用，且大大简化了交易流程，降低了信用信息调查的成本、缩短了交易的周期，有助于新市民购房，也能促进换房需求。

此外，李宇嘉还提到，目前，在广州、深圳等热点城市，新房供应存在高房价、大户型化、豪宅化等趋势，小户型、总价可控的二手房是新市民上车的主要选择。这也是为何，热点城市推出“带押过户”的迫切程度会更高。

广州：尚未落地 已在研究细则

多地推出“带押过户”二手房交易模式的背后，是近期二手房交易下降，跌幅甚至大于新房市场的状况。国家统计局数据，8月份，一线二手住宅销售价格环比由7月上涨0.2%转为持平;二线城市二手住宅销售价格环比跌幅扩大0.1个百分点，为-0.3%。贝壳研究院最新监测数据显示，8月份，重点50城二手房市场活跃度较7月有所减弱，超七成城市二手房成交量环比下降。

不过就广州“带押过户”的执行情况来看，政策尚未完全推开。记者咨询了广州国有四大行及股份制银行，银行方面均称目前还没有进一步的举措。

一位银行个贷经理表示，“目前银行正在研究细则，将会引入合作的担保公司来确保资金安全 ，过户顺利进行，预计后续将会推出行内的带押过户业务，也就是二手房买方需要在此前卖方该房屋的抵押贷款银行办理贷款;但对于抵押权隶属跨行的，对方称可能短期内执行尚有难度。”

同时，记者咨询了房产中介机构，对方表示，“我们门店的二手房交易目前交易流程没有变化，也还没有实际操作的案例，我们还是让业主首先还完按揭。”

对此，IPG中国首席经济学家柏文喜表示，最早提出新政的地区银行并没有真正实现贷款规模提升购房情况增加等情况，与此同时客户对“带押过户”这一业务的需求不高。一方面说明二手房市场本来就尚未回暖而交易过于清淡，对于这个二手房便利措施并不敏感，另一方面也说明行业对此政策的了解仍然有限。

他补充道，多地推出的二手房“带押过户”模式，这种效力应该是长期性的，且能在短期内体现鼓励交易的意图。预计会有更多城市跟进“带押过户”模式，未来可望能够全面实行。