买到烂尾楼 他们自学法律退房 内幕实在让人惊个呆

今年6月，南京珠江四季悦城的一部分烂尾楼的业主，在政府的协调下，与开发商签订退房退款协议，并收到了购房款的本金。

这被外界视为首例由官方出面协调烂尾楼退房退款的案例，给其他身陷烂尾楼的人释放的积极的信号。

2023年4月，最高人民法院在《关于商品房消费者权利保护问题的批复》，意味着最高法院将消费者购房款置于最优先受偿权，优先保护购房者权益。

在官方出面调解之前，已有业主抗争多年，试图走出烂尾泥潭，减少损失。大部分都是业主们私下与开发商协商，或者通过法律起诉的方式来解决。

我们找到了两位在房子烂尾之后，成功通过法律途径，解除掉商品房买卖合同的业主。一位自学法律，自己写起诉状;一位因为停缴贷款，被银行起诉后，反诉了银行和开发商。

这是一个漫长的过程。即便胜诉，也不一定能立马拿到退款。即便拿到退还的本金，也不包含应退回的利息。还有一位打过退房官司的律师说，“起诉开发商退房的这类案件，最大的痛点就是执行回款。”他通过背调开发商监管账户资金，催办各主体推动退费流程，终于让客户收到了购房款。

争取的过程不易，很多烂尾楼的业主，用几年的时间，换取了一个必然亏损的结果。在这个过程中，他们也终于衡量清楚房子对自己的价值，以及什么才是更重要的。

以下是两位业主，以及一位律师的讲述：

带着三个姑姑一起买房，烂尾了

花花

北京买房，烂尾8年

我是2016年在北京买的房，买房第二年，房子就“烂尾”了。

为什么说我是倒霉蛋，我不仅自己买了房，还叫着三个姑姑一起买了。我们买房的地方在平谷区御马坊。我们是东北人，没有北京户口，只能选择环京房或者北京的商住楼。姑姑的孩子跟我差不多大，想着以后来北京奋斗。她们当时也看了燕郊的房子，最后还是对这里心动了。

那是一个房价不断上涨、“不上车”就会焦虑的年代。开发商是上市公司，在全国各地都有很多项目。当时那个“饼”画得也是真大。大家都说通州是北京的后花园，他们宣传平谷是通州的后花园，还说以后会建养老社区，会有奥特莱斯、希尔顿酒店，还有室内滑雪场、美猴王乐园......

好歹平谷也算北京。当时我心里想的是，能力到哪儿就买到哪儿，以后可以先租出去，在北京生活的话，总有机会过去住。哪怕在荒郊野岭，也要先下手，于是我就这样上车了。

但房子突然烂尾，其实就差临门一脚了。我们买的精装房，楼里的瓷砖、马桶都弄好了，已经完成了70%。我觉得开发商不是故意要停滞的，可能是资金周转还是哪里出了问题。那几年我忙于工作，一直还想再等个一两年，看看是不是能有新进展，没想到等了三四年，房子都死活不动。

第一次退房的机会在2018年。开发商跟大家谈条件，说得先退网签，再签房屋解除协议。网签是政府的房产备案，我觉得退了网签，自身权益就难保障了，所以当时没有决定退。我有两个姑姑比较着急，她们为了过来谈判，都要坐半天火车，来来回回要跑好多次。

那一次，几百位业主拿到房屋解除协议，走程序起诉了开发商。开发商承诺会退还赔偿。拿着一纸胜诉状，大家一直等到2022年，才收到“一部分”退款，包括购房款、电商费、诉讼费，但是没有合同赔偿金，也没有利息。

如果按照购房合同，赔偿金是约定所交金额的2%，例如交了首付60万元，赔偿金就是1.2万元，而利息就是同期银行的贷款利率。如果想要这些钱，余额和时间都不太好说。

能够退钱的原因是，平安银行低价收购了部分房子，开发商有了一笔钱。但资金池的数额有限，业主们只有放弃利息和赔偿金，才能拿回自己的购房款本金。

我的两个姑姑已经耗不动了。当初买房的首付最少付一半，差不多六七十万元。老家的收入才三千多元一个月，那笔购房款是她们花了一辈子攒的。她们接受了执行局的条件，放弃了利息，钱很快就到账了。

有点讽刺的是，买那个房子，大家的贷款都没办成功。后面我才听其他业主说，是因为开发商已经出现资金紧张的迹象，银行就马上把贷款给停了。现在想想会觉得“侥幸”，不然还要多还那么多贷款，更招架不住。七八年的利滚利估计也好几十万元。

我决定退房就是在2022年。姑姑们退房款的执行，一直是我帮她们跑腿。既然已经可以退房，我又看不到房子建好的希望，想快点解决掉这个烂摊子，领回本属于自己的钱。就这样，我开始单打独斗，准备起诉事宜。但到这个时候，事情变得有些不一样了。

首先是到底能要回多少钱。同样是要求赔偿本金和利息，成功立案后，在开庭前，法院方就找了我谈了三次话，让我放弃利息。我觉得，如果他们觉得不合理的话，不给我判就行了，为什么让我主动放弃自己的权益呢?最后，法院判了可以赔偿利息，但是是从开庭日开始，而不是从付款日起计的，等于我六年半的利息都打了水漂。

我不服一审判决，还是想争口气，所以又花了很多精力，看了大量的案例，学习怎么把上诉书写得更完整。到二审开庭的时候，其实我没有新的证据，理由就是觉得利息应该是我的实际损失。二审时，本来我不抱什么希望了，最后他们支持了我的请求，也就是从付款日计起算利息。

我还有一笔5万元的电商费，电商费是一种变相收取的服务费，跟购房优惠政策绑架，本身就是不合法的。那笔钱，本来是和退房一起起诉的，但是法官要求撤回诉求，于是就等退房判决书拿到后，再单独起诉了中介公司。

为了拿回这笔钱，我花了半年多的时间，立案五六次才成功——我先是在房子所在区域立案，他们说这笔钱不是开发商收的，被告主体不成立。我查到公司的注册地址，结果注册地所在法院说，公司已经注销了。如果要找法人的地址或户籍地，又需要法院开一个协助调查函。但没法立案，调查函也开不了，这就成了死局。

就像是俄罗斯套娃，开发商找中介公司售楼，中介公司售楼时又注册了子公司收钱并开具了收据，之后便注销了公司，等我们想起诉的时候连被告的信息都不知道。

我又开始学习法律。在找不到被告人的情况下，可以在事发地点立案。结果我又被否决了，法院说我没有证据证明这笔钱和开发商的关系，还是让我去注销公司法人的户籍地告，我哪里能够找到素未谋面的法人的信息呢?我左求右求，法院工作人员给我发了一个裁决书，里面有那个法人的身份证号码跟户籍地，我一看，好家伙，在山东省。

这个过程实在是坎坷。好不容易在山东开庭，对方请的律师抗诉，说被告是残疾人，未参与实际经营，未收取过原告电商费。我说反正我的钱是他们收的，他们都是有连带关系的，就在法庭上跟他们论辩了。应该是快两个月了，我现在还没拿到电商费的判决书。

最近刚接到法官来电，她让我搞清楚这是属于不当得利还是购房合同纠纷，如果缘由不对，就有可能败诉。本身电商费就是违规收费，况且现在已拿到退房判决书，支持退掉电商费不是天经地义吗?现在我还没想好继续自学法律，还是花钱请律师。

这两年，我跑过六七趟北京的法院，起诉费5000元法院给退了。山东开庭让我人过去，我坚持没钱过去网上开庭了，所以没花出差费。我住在北京，又有学习和沟通能力，虽然没有花太多钱，但也花了很多时间和心力。我看群里外地的有坐火车来的，坐飞机来的，还有业主自己不会起诉，找律师花了好几万元的，付出得更多。

最近，大家退房的热潮涨起来了，有些没起诉的业主也准备起诉了。包括我的另一个姑姑，也是继续走的我这套流程，明明提供了我一审和二审的判决书，法院却依然按照一审判决书判了。我听说，法院看到业主们都在起诉，就变成了30个人才给立案。包括还有几位业主起诉电商费，好多都不给立案了。

业主们维权的确不容易。可能70%的业主都是在外地的，内蒙、山西、河北甚至还有广东的都有。他们来一趟北京不容易，之前，一直是业主代表帮忙着张罗，他建了个信息交流群，需要花100块进群。就这样，大家争取到了一个月一次和官方的对接会。但我们还是很被动，上次是第二次对接会，就无缘故地被取消了。

当然也有一些业主是想要房子的。有说法是两年内可以保交，附近的地铁站马上也快开通了。这也是官方劝阻大家退房的理由。其实，有很大一部分人把尾款都付了，但是他们也还没有拿到房。附近有些物流园的员工，自己都能翻墙进去随便找个空屋子住了，就是没有水没有电。

我虽然官司赢了，但也不知道什么时候可以拿到钱。听说我们的房子也拍卖过，都流拍过三次了。如果有极端一点的情况，比如这个房子10万块钱拍出去了，我们就是连本金都分不到。

我该做的都做了，该起诉的起诉了。我不能再把所有的精力继续在这个事情上去浪费。有时候也会自嘲，从买房到现在已经有8年了。但一个年轻人有几个8年呢?

“赢了官司、丢了钱还赔了房子”

玲子

贵州买房，烂尾6年

我买房是在2017年，房子2019年“烂尾”。打官司是在2023年，案子2024年判完。

我们那个小区属于贵州遵义稍微高端一点的楼盘。大部分业主年龄偏大，比较有经济实力，不会像我这个年龄处理问题的方式，所以基本上没有人是像我这样子去解除购房合同的。

房子是我妈妈买的，但是以我的名义。我本身不太喜欢这个房子，当时烂尾的时候，就跟妈妈沟通，说不想要这个房子，可以主动去解除合同，但妈妈不同意。我硬着头皮还了几年贷款，由于一次机缘巧合，我还贷的卡被冻了，相当于没有再自动扣钱还贷了。

我记得很清楚，才八十多天，银行就起诉了我。他们一直给案外人，也就是我的妈妈打电话，希望我们继续还贷。其实他们不知道，我的态度很坚决，我一直在等待被起诉。我之前起诉开发商退房，但没有立案成功。于是趁着银行起诉我们的这个机会，就打电话给法院，反诉了银行和开发商。

一审我胜诉了，成功解除了购房合同和贷款合同。法院判的是，由开发商退还我已经支付的贷款。我觉得整个判决书，没有对银行违规放贷做任何说明。于是我上诉，希望由银行退回这笔钱。但是，二审我败诉了，法院没有支持这一点。最后的判决是，由开发商退还我已付本金、已还贷款、违约金，以及由开发商偿还银行剩余的贷款。

虽然官司判的是开发商支付赔偿，但是到申请执行阶段，我都没有拿到钱。开发商监管资金的账户有限，我到现在还在等待。有人说，这是赢了官司、丢了钱还赔了房子，我觉得这种说法不对，现在房价也跌了，我们完全可以用未还的贷款，在同小区重新买一套。

我之所以这么坚决退房，是因为权衡过首付款、贷款金额，以及为房子付出的时间精力成本。我家买的是一套住宅加一套商铺，首付65万元，贷款还了十几万元。最重要的是，它不符合我现在对于房子的需求了。如果最后收到这个房子，可能还需要费力转手卖，并不能卖到多少钱，最后得到的结果是差不多的。

其实大部分业主嘴巴上说停贷，实际上还是很害怕影响征信。我妈妈其实就不太认可这件事情，中间我和家里也爆发了几次争吵。我的想法很简单，既然不喜欢房子，直接切到本质就可以了。但我父母就不同意，他们认为他们来偿还贷款都是可以的。包括一审完了后，妈妈都还要打算还贷款的。

所以大部分买到烂尾楼的人，他们说着烂尾楼有多么可恨，自己受到多大的影响，但是都还咬着牙在坚持。在我们这个小区，烂尾涉及的业主有几百人。就是因为这些业主积极维权和争取，获得了一些社会舆论支持，房子后来被列为了保交楼，听说今年年底是可以交房的。

我的房子退了之后，我又申请了强制执行，最理想的状态就是以后能进入法拍。

烂尾楼的悲剧就在于最后这个东西又回到了你手上。我的一个朋友，他的房子烂尾了，同样是解除住房合同，房子法拍但流拍了。开发商跟他协商，可以以比较优惠的价格，把房子卖给他本人。相当于是他们重新签了一份购房合同，这个房子又是他的了。

现在想想都会觉得唏嘘。2017年，大家都看着房价不断上涨。我们当时买的那个房子，还是从别人手上高价转出来的，相当于多出了一点中介费。现在不仅房子没有建好，同小区其它已经建好的房子价格大跌了，那种中介的角色也不复存在了。

不是给你一个房子它就能叫家。你还要考虑它的物业，你的邻居，小区的绿化，这些都是居住感的一部分。房子经过了烂尾之后，不管是各方面的水平质量，都达不到我的理想要求。不要说是保交楼了，就是一个正常保质保量完成的一个高层房子，都可能会出现墙体开裂、地基下沉的情况。

因为没有自己的房子，这几年我都是和爸妈住一起，有时候和我对象在一起。家里买了一套新的小房子，正在装修，算是转移了一部分我的注意力，也让我对未来生活有了一些希望。

我希望慢慢从那套烂尾楼的事情中走出来。现在的心态就是至少程序上得到解决了，接下来就是等待尘埃落定。

退房业主和保房业主之间是有利益冲突的

陈健

盈科深圳律所律师

我接到的有关烂尾楼的咨询和委托，大部分都是珠三角周边。

最近刚办理完一个惠州的案子。那个业主是2016年买的房子，直至2018年12月，开发商并没有按约定时间交房。2019年11月，开发商暴雷，监管账户被冻结，案涉小区被列入问题楼盘处理，政府介入，督促尽早保交。但开发商的资金不够，小区陷入“烂尾”状态。

2021年，陆续有业主去起诉开发商和银行，要求解除跟开发商签署的《商品房买卖合同》以及跟银行、开发商签署的《个人房产抵押贷款合同》。2022年前后，第一批业主基本上拿到了胜诉判决，并成功通过退费手续拿到了购房款的首付款以及按揭贷款已还的本金。这位业主看到有成功的案例，就开始着急找我们想要起诉这件事。

事实上，起诉开发商退房的这类案件，最大的痛点就是执行回款。在执行阶段，法院一般只会支持退还业主支付的首付款本金，以及已还贷款的本金部分，其余的利息、违约金等款项，是作为一个普通债权，无法优先从监管账户走退费手续。只能慢慢地等强制执行。当然，这一切都是建立在开发商的监管账户里有剩余资金的情况下。

现在业主们的普遍心态都是能拿回钱最好，但是得先停贷。我代理的那位业主，是位小学老师，她买房的总价是102万元，首付41万元，贷了61万元，每个月月供4300元起，等额本息，几乎一半是还贷款本金，一半是还贷款利息。直到解除贷款的判决生效，终于不用再向银行还月供了，她甚至在后面的很长时间，还反复找我们和银行工作人员确认，“这个月不还贷款真的不会有问题吗?”

那个案子很重要的一点，是我们做了背景调查，知道开发商的监管账户还有钱。开发商的资金是随着时间的流逝慢慢变少的，一部分是退房的业主们拿走了，另外一部分是开发商自己，因为保交楼政策要拿走去建房。我预判那笔钱还需要一两年的时间去消耗，按这个速度来说，是可以等到执行程序完成退费流程的。

执行阶段退费流程是由法院、住建局、开发商三者配合的，具体流程是：法院经核实后把实际需要退费的内容分别发执行函给住建局和开发商，开发商需要配合向住建局发函申请退费，住建局审批同意盖章后让监管银行进行退费，监管账户把要退的钱划至法院账户，法院核对无误后，就把这笔钱退回给业主账户。

现在可能因为保交楼政策，法院执行阶段是不愿意直接从开发商的监管账户以及其他的财产直接划给业主的，只能等到开发商破产重整，作为一个普通债权再去看能不能分到剩余的一些财产。

整个官司的时间其实也算漫长。我们是2022年8月接受业主的委托，2023年4月拿到的诉讼判决，然后6月份开始执行。期间也同步处理解除《个人房产抵押贷款合同》的案件，并于2023年11月被仲裁委员会裁决解除。自执行立案后大概有十个月时间中，我们一直在催办法院、住建局、开发商推动退费流程，到2024年5月，客户终于收到了法院划给她的购房款。

所以说，退房的基础，都建立在开发商监管账户的资金还充裕的情况下。一般我们接这种案子，都会提前让业主通过各种途径去了解监管账户的资金情况，我们也会去做背调。如果监管的账户资金已经挪完了，我们不太建议业主去起诉。最后他可能拿到一个胜诉判决，但换来的只是一个无法实现的债权。这种情况就会导致一种结果——房子没了，钱也拿不到。但也有些业主仅仅是不想再偿还贷款。

我有关注南京的案例，觉得南京政府部门挺有魄力，这种事本来就应该这样处理。他们主动帮业主完成退款的流程，省去了业主的很多时间成本以及费用成本，以及司法资源。

或许，和业主单打独斗比起来，律师的作用体现在，可以指导业主完成起诉前的前置程序，运用专业能力制定诉讼策略，催办并推进法院诉讼流程，协调各部门尽快走完退款程序。

这种案件一定是要讲究速战速决，一方面是解除权的除斥期间很短，一般只有一年，要求尽快提起诉讼，另一方面整个诉讼流程漫长，一定要积极催办推进。有的业主对诉讼没有经验，即使最后拿到了胜诉判决，监管账户里的钱可能因为这个流程被拖得非常缓慢而被耗尽，以至于不能成功地退回他的购房款。

被业主们退掉的房子去到哪里了?后面如果建好的话，房子还是归开发商所有，但因为开发商欠了银行的钱，所以最后如果开发商破产或者资不抵债，还不起银行这边的钱的话，房子可能会被拍卖或被抵押，银行这边进行一个优先受偿。像广东这边，法拍的价格一般是市场价五六折的样子。

如果退房的人越来越多，开发商把监管账户里面的钱退了，就没有足够资金去完成楼盘的建设了。所以我觉得，想要交楼的这部分业主，跟想要退房的这部分业主，二者间的利益是有冲突的。

我的想法是，官方可以对每一个开发商负责建设的小区进行履行能力评估，包括自有资产、监管账户余额、工程造价、涉诉情况等，评估开发商完成交付房屋的成功率。如果开发商尚能履行完毕，可以给开发商的履约提供一定的支持，稳住业主的心。如果评估结果为开发商根本就没有交付房屋的能力，可以倾向于支持业主退房的诉求，甚至参照南京官方，主动帮助业主处理退款事宜。